Приемка квартиры в новостройке: что проверить перед подписанием акта

Опубликовано: 30 марта 2021

Обновлено: 17 апреля 2024

Получение ключей от новой квартиры нередко превращается в спор из-за длинного списка недочетов. Главная причина — некачественный ремонт: застройщики допускают ошибки в черновых и чистовых работах, рассчитывая, что дольщик подпишет акт ради скорого переезда. Но даже небольшие на первый взгляд дефекты могут позже обернуться расходами на переделку, замену материалов и повторный ремонт.

Мы оказываем профессиональную помощь при некачественном ремонте в новостройке: сопровождаем осмотр, фиксируем нарушения, готовим претензии застройщику и представляем интересы дольщика при досудебном урегулировании или в суде. Ниже разберем, что проверять при приемке квартиры, какие нормы учитывать, как составлять дефектный акт и как добиваться устранения недостатков без лишних рисков.

Что взять с собой на приемку квартиры

Осмотр лучше проводить не «на глаз», а с минимальным набором инструментов. Он поможет проверить геометрию помещений, работу инженерных систем и сразу зафиксировать доказательства для дефектного акта. На приемке пригодятся:

• блокнот и карандаш — для замеров, расчетов, записей по каждому помещению и простой проверки тяги вентиляции;
• фотоаппарат или смартфон — чтобы снять дефекты крупным планом и общим видом, сохранив доказательства до спора с застройщиком;
• фонарик — для осмотра темных углов, ниш, щитков, подоконных зон и мест примыкания конструкций;
• строительный уровень — для проверки перепадов, завалов стен, пола и отдельных элементов отделки;
• вертикальный отвес — чтобы убедиться, что стены не имеют критичного отклонения от вертикали;
• рулетка — для измерения стен, проемов и фактической площади комнат;
• простой электроприбор — для проверки розеток; дополнительно можно взять вольтметр, чтобы оценить напряжение в сети.

Все обнаруженные нарушения лучше сразу записывать, фотографировать и переносить в смотровой лист или дефектный акт. При своевременной фиксации застройщик обязан рассмотреть замечания и устранить недостатки либо, если дефект не устраняется, решить вопрос о компенсации.

Как принимать квартиру без отделки

Квартиры с черновой отделкой часто осматривают формально: представитель застройщика может убеждать, что «так и должно быть» и дополнительных работ не будет. Поэтому дольщику важно заранее понимать, какие требования предъявляются к помещению без отделки и какие нарушения нельзя оставлять без замечаний.

В первую очередь проверьте:

• отсутствие заметных неровностей, трещин, щелей, сколов и смещения строительных блоков;
• соответствие фактической площади условиям ДДУ и проектной документации;
• вертикальность стен, корректность углов и отсутствие грубых отклонений от геометрии помещений;
• соответствие планировки согласованному плану без самовольных изменений и переноса перегородок;
• состояние оконных блоков, входной двери, замков, фурнитуры и мест примыкания;
• изоляцию проводов и наличие коммуникаций в объеме, предусмотренном договором.

Отдельно осмотрите трубы, счетчики и запорную арматуру: они не должны шататься, провисать или иметь следы протечек. Показания счетчиков желательно сфотографировать, особенно если из-за дефектов вы пока не готовы подписывать акт приема-передачи.

Проверьте микроклимат: в помещениях не должно быть сырости, плесени, подтеков и запаха влаги. Для быстрой проверки вентиляции приложите лист бумаги к решетке: если он удерживается потоком воздуха, вытяжка работает.

Приемка квартиры с отделкой от застройщика

Отделка от застройщика может быть чистовой, предчистовой или включать только отдельные работы. Оценивать качество нужно не по общим ожиданиям, а по договору, приложению с отделочными материалами, проекту и перечню обязательств застройщика.

Обычно проверяют:

• реальную площадь квартиры и отдельных помещений;
• качество покрытия пола, потолка, стен и мест примыкания;
• монтаж входной двери, межкомнатных дверей и оконных блоков;
• перегородки, откосы, подоконники и элементы, указанные в договоре;
• электропроводку, розетки, выключатели, выводы и осветительные приборы;
• водоснабжение, канализацию, отопление и вентиляцию;
• сантехнику, радиаторы, счетчики и иное установленное оборудование.

Если договором предусмотрены дополнительные опции — интернет-кабель, ТВ-розетка, домофон, выводы под технику, — их отсутствие также нужно включать в перечень замечаний. Устные обещания представителя застройщика лучше не принимать: все существенное фиксируется письменно.

Чек-лист приемки квартиры

Не подписывайте акт приема-передачи, пока не осмотрели квартиру и не внесли существенные замечания. Ниже — базовый чек-лист, который помогает системно пройти по помещениям и не пропустить важные дефекты.

Площадь помещений

Обратите внимание: лучше всего, если приемка квартиры будет проводиться днем, при достаточном естественном освещении – так у вас больше шансов обнаружить все недочеты. Учтите это при выборе времени для осмотра.

Измерьте каждую комнату по стенам на уровне пола. Сложные помещения можно разделить на простые фигуры, рассчитать площадь каждой части и сложить результаты. Если фактическая площадь меньше договорной, это может стать основанием для перерасчета или компенсации.

Входная дверь

Дверной проем и установленная дверь должны соответствовать проекту. Проверьте, не крошится ли стяжка у входа, не скрипит ли полотно, нет ли перекоса и самопроизвольного закрывания. Если приоткрытая дверь сама уходит в сторону, монтаж выполнен с нарушениями.

Пол

Стяжка должна быть ровной, без трещин, пустот, крошения и заметных перепадов. Толщина и качество основания сверяются с договором. В квартире с отделкой дополнительно оценивают материал покрытия, стыки, пороги и соблюдение технологии укладки.

Потолок

В панельных и кирпичных домах стыки плит должны быть заделаны. Сами по себе видимые швы не всегда опасны, но высоту потолков нужно измерить: несоответствие ДДУ или нормативным значениям может повлиять на требования к застройщику.

Стены

Проверьте вертикальность, ровность и качество штукатурки. Даже небольшой перепад в дальнейшем увеличивает расходы на выравнивание. Важно учитывать и тип помещения: например, материалы для санузлов должны подходить для влажной зоны.

Внимание! По СНиП 3.03.01-87 максимально допустимые отклонения по вертикали составляют ≤ 20 мм для бетонных и ≤10 мм для кирпичных стен.

Окна

Осмотрите профиль, стеклопакет, фурнитуру, уплотнители, откосы и монтажные швы. Створки должны открываться без усилий и плотно закрываться, а монтажная пена — быть защищенной от ультрафиолета. Все повреждения фиксируются в акте.

Электропроводка

Никогда не проверяйте розетки в новой квартире при помощи смартфона. Из-за неполадок в электросети телефон может закоротить. Используйте только дешевые электроприборы и, по возможности, вольтметр.

ЮЦ ООО "СДЕЛКА.САЛЕ"

Проверьте розетки, выключатели, выводы под освещение и иные точки, которые застройщик обязан был установить. Работоспособность одной розетки не подтверждает исправность всей сети, поэтому осматривать нужно каждое помещение.

Водопровод и канализация

Коммуникации лучше проверять в начале осмотра. У стояков и мест соединений не должно быть влаги, луж и следов протечек. Запорные краны должны быть доступны и исправны, а в санузлах — предусмотрены необходимые выводы и тройники.

Отопление

Радиаторы должны быть закреплены надежно и установлены ровно, без повреждений и течи. Если договором предусмотрены регуляторы, термоголовки или иные элементы, они должны быть смонтированы к моменту приемки.

Вентиляция

Работу вентиляции оценивают по требованиям санитарных и строительных норм. Если тяги нет или она слабая, это обязательно вносят в дефектный акт с требованием устранить нарушение.

Следы насекомых и вредителей

В новой квартире не должно быть насекомых, гнезд, следов жизнедеятельности и повреждений материалов. При обнаружении проблемы можно требовать дезинсекцию, а для подтверждения масштаба нарушения полезно привлечь специалиста.

Где фиксировать недостатки

Замечания вносятся в дефектный акт, ведомость осмотра или смотровой лист — название может отличаться, но смысл один: документ подтверждает, какие недостатки обнаружены при приемке. Его подписывает дольщик и представитель застройщика; отказ от подписи лучше также зафиксировать.

На устранение дефектов обычно требуется время, но подписывать основной акт «под честное слово» рискованно. После подписи застройщик может ссылаться на то, что квартира принята без замечаний, поэтому все существенные нарушения должны быть отражены до передачи.

В некоторых случаях застройщик может вместо компенсации предложить дополнительные площади. Например, кладовку на цокольном этаже. Вы вправе принять предложение или отказаться от него и продолжить требовать компенсации.

Проверьте подъезд и общее имущество

Подъезд, подвал, чердак, лифты и технические помещения относятся к общему имуществу. Дольщик вправе заявить претензии по нарушениям в этих зонах самостоятельно или совместно с другими жильцами, направив коллективное обращение застройщику.

Чаще всего в общих зонах встречаются трещины отделки, перекошенные двери, неисправные доводчики, проблемы с лифтом, протечки в подвалах и на технических этажах. Эти недостатки тоже должны устраняться, поскольку влияют на безопасность и качество эксплуатации дома.

Принимать самому или идти с экспертом

Самостоятельная приемка часто заканчивается пропуском дефектов, которые становятся заметны уже после ремонта или заселения. Особенно сложно без опыта оценить геометрию, инженерные системы, скрытые следы влаги и качество отделочных работ.

ООО "СДЕЛКА.САЛЕ" сопровождает приемку квартир в Казани: специалисты осматривают помещения, фиксируют даже небольшие нарушения, помогают составить дефектный акт и не позволяют навязать подписание документов под давлением. Услуга возможна как по доверенности, так и в формате личного сопровождения на осмотре. Свяжитесь с нами, чтобы обсудить вашу ситуацию и подготовиться к приемке.